1-2月全國房地產開發投資增速表現亮眼，增速創近三年新高，雖然當前新開工面積增速較低，但未來新開工面積仍可期。當前土地購置面積負增長，但短期對20#無縫管需求影響不大，后期增速大概率將由負轉正。在國家房地產趨嚴調控，因城施策的大背景下，今年保障房和租賃房或將成為地產投資的亮點，盡管其投資占比仍然不大。此外要關注三四線城市房地產投資動向，關注2018年地產投資超預期的可能。

　　1、開發投資增速創近三年新高表現搶眼

　　2018年1-2月份，全國房地產開發投資同比名義增長9.9%。在當前房地產市場“被降溫”的情況下，開發投資數據超出預期，主要有兩方面原因：

　　一是與年初的因素有關，畢竟從往年來看，年初房地產開發投資同比增速都偏高，上半年達到高位后，下半年有所回落。

　　二是2017年土地成交增長較快，全年土地的成交價款同比增長50%，同時土地購置面積同比增加15.8%，這表明有大量房地產項目已經簽約，部分地塊未實際開工。由于土地購置款的付款模式特性，從模型上推算土地購置面積領先房地產投資4個月左右，這也為2018年年初房地產投資增速超預期打下了基礎。

　　2、新開工增速趨緩明顯，20#無縫管將逐步回升

　　據聊城鋼管現貨網了解，2018年1-2月，新開工面積增速延續趨緩態勢，主要在于國家金融去杠桿的影響下，房地產企業資金壓力較大，同時受制于春節影響，在去年較高基數下今年同比增速趨緩。隨北方氣溫的逐步回升，以及部分20#無縫管受限區域的解禁和兩會的結束，新開工面積增速將逐步回升，預計新開工面積將維持低位正增長的態勢。

　　3、土地購置面積出現負增長

　　2018年1-2月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降1.2%，這是2017年以來房地產企業土地購置面積首次出現負增長。土地購置方面出現負增長，主要在于兩方面原因：

　　一是房企資金方面的壓力較大，也可說其資金鏈潛在的風險加大，畢竟其去年拿地較多，今年房企拿地方面會更傾向于保守；二是年初部分地方政府在落實中央政策方面，出于調控房價以及去杠桿和去庫存的目的，慎重批劃房地產用地，供地方面相對收緊。

　　從下一個階段來看，按照中央提出來的“房子是用來住的不是用來炒的”基本定位，加快推進多主體供給、多渠道保障，推進租購并舉等政策，土地購置面積短期可能也難以大幅增加。

　　4、三四線城市助力商品房銷售額刷新同期歷史記錄

　　2018年1-2月商品房銷售面積同比4.1%、銷售額同比15.3%，銷售面積與銷售額同比漲幅出現較大差距，在于三四線城市房地產去庫存的影響下，房價上漲較為迅速，拉高全國房價均值水平。基于三四線城市的房價良好表現，后期依然要重點關注三四線城市的房地產投資動向。